Grüner Mietenkongress 2010

Am 13.3.2010 findet ab 11 Uhr in der Triftstraße 67 der Grüne Wohn- und Mietenkongress statt. Für den Kongress konnten z.B. die Bezirksbürgermeister aus Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg, Christian Hanke und Franz Schulz, sowie Prof. Dr. Hartmut Häußermann gewonnen werden. Viele Fachleute aus der “Szene” werden zur Diskussion in den Panels erwartet. Einsenderinnen und Einsender von Beiträgen, weitere Fachleute aus Wissenschaft, Politik und Verbänden, aus Mieterläden und Beratungseinrichtigungen sind zu den verschiedenen Themen eingeladen. Der Programmablauf findet sich hier.

Auf diesem Blog wurden in den letzten Wochen viele der im Rahmen des “Call for Papers” eingegangenen Beiträge vorgestellt – aber leider noch nicht alle. Überdies gingen immer noch weitere Beiträge ein. Die noch nicht vorgestellten Papiere werden in der kommenden Zeit weiter vorgestellt werden. So etwa die Beiträge von Peter Lotter: “Wohnungsbaugenossenschaften zwischen Anspruch und Wirklichkeit” * Karin Aßmus: “Zukunftsfähiges Wohnen – Mietrechtliche Bausteine aus Hamburger Sicht” * Maren Kern, BBU: “Mietenpoltik für die Zukunft” * Dr. Astrid Tag: “Zeit für eine Paradigmenwechsel in der Immobilienwirtschaft” * Johannes Mossmann, Bewegung für soziale Dreigliederung: “Wie kann die Berliner Landespolitik weitere Mietsteigerungen verhindern?” * Gregor Jekel, Deutsches Institut für Urbanistik: “Stadtpolitik und das Neue Wohnen in der Stadt” * Dirk Behrendt, Stefan Ziller (Mitglieder des Abgeordnetenhauses) u.a.: “Die Stadt denen, die drin wohnen” * Peter Weber und Ulf Heitmann: “Wohnprojektefonds – Sondervermögen des Landes Berlin” * Klaus Oberzig: “Es wird Zeit solare Heizungen neu zu denken” *  Jürgen Breiter bzgl. der Vorstellung seines Mieterhausprojekt m13a und um den Beitrag von Oskar Tschörner “Stadtgut Blankenfelde – wo die Stadt noch gut ist”.

Darüber hinaus sind die von der bündnisgrünen Fraktion im Abgeordentenhaus gestarteten Initiativen noch einmal zusammengestellt worden, die Zusammenstellung findet sich hier.

Daniela Wagner beschreibt in ihrem Beitrag “Der ökologische Mietspiegel. Sozial gerecht, wirtschaftlich sinnvoll, klimapolitisch notwendig.” die Anwendung und Wirkung des ökologischen Mietspiegels. Der Profit besteht für den Mieter in einem verbesserten Wohnklima und einem geringeren Energieverbrauch – und somit in Form von geringeren Energiekosten. Gegenüber steht eine Mieterhöhung, welche auf Grund der energetischen Sanierung durch die geringeren Heiz- und Energiekosten ausgeglichen werden könnte.

Daniela Wagner erhofft sich damit sogar eine Entspannung auch für einkommensschwächere Mieter auf dem Mietwohnungsmarkt. Im Gegensatz zu den Mietern haben die Vermieter in den allermeisten Fällen keinen direkten monetären Nutzen von einer energetischen Sanierung ihres Gebäudebestands. Jedoch ist für die Vermieter mit dem Zuschlag aus dem ökologischen Mietspiegel ein Refinanzierungsinstrument für ihre Investitionen in Energiesparmaßnahmen gegeben.

Die Autorin konstatiert einen Wermutstropfen: Der ökologische Mietspiegel begründet derzeit nur die Möglichkeit des “Upgrading” bei erfolgreicher energetischer Sanierung. Gerade aus Mieterperspektive könnte eine Weiterentwicklung des Instrumentes aber auch die Option eines “Downgrading” für Gebäude mit schlechtem energetischem Bauzustand vorsehen. So etwa forderte das bereits der Beschluss der Berliner Bündnisgrünen aus dem September 2008.

Beitrag von Daniela Wagner, Mitglied des Bundestages: “Der ökologische Mietspiegel: Sozial gerecht, wirtschaftlich sinnvoll, klimapolitisch notwendig.” * Blogeintrag: “Gebäudesanierung und Europa??” * Blogeintrag: Energetische Gebäudesanierung in Emissionshandel integrieren? * Blogeintrag: “Energetische Modernisierung?”

Berliner Zeitung

von Thomas Rogalla

Daniel Buchholz, umweltpolitischer Sprecher der SPD-Fraktion war perplex: Die Diskussion über Vor- und Nachteile des neuen Klimaschutzgesetzes, zu der seine Fraktion am Donnerstagabend eingeladen hatte, wollte kein Ende nehmen. Denn es ging höchst kontrovers zu, vor allem zwischen den Kombattanten Siegfried Rehberg vom Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen BBU, Andreas Jarfe, Naturschutzverband BUND Berlin, Reiner Wild vom Mieterverein und Henrik Vagt von der IHK. weiterlesen in der Berliner Zeitung

Wenn politische Probleme angegangen werden, sollte die europäische Brille für eine Betrachtung von möglichen Vorgaben und Lösungen keinesfalls vergessen werden – altes bündnisgrünes Stichtwort. Für den Mietenkongress belegt das der Beitrag „Ein grüner New Deal für energieeffizientes Wohnen – die Rolle der Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“ von Reinhard Bütikofer.

In seinem Beitrag betrachtet er die Ziele und Wirkung der europäischen Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (GEEG, 2002/91/EG). Der Beitrag belegt an den Stichworten Klimawandel, Arbeitsmarkt und Geldbeutel, dass die Richtlinie zu zurückhaltend ist. Denn schon die Umsetzung der von der Richtlinie formulierten Ziele (annähernd Null Energie verbrauchende Gebäude) ist „alles andere als klar oder verbindlich und von Ausnahmen übersät“.

Der Beitrag rechnet vor, dass die jetztige “Sanierungs-Geschwindigkeit” von 1,5% der Gebäude pro Jahr eher von einer Verschleppung zu konstatieren ist – und die Sanierung des Gebäudebestandes damit über 100 Jahre dauern würde. Der Beitrag belegt dabei einen schweren Fehler der EU-Richtlinie: Sie umfasst die energetische Sanierung erst ab Gebäudegrößen ab 1000 qm: „Das ist fatal, bedenkt man, dass ca. 90 % der europaweiten Energie- und Kosteneinsparungen in Gebäuden unter 1000 m2 liegen.“.

Der Beitrag fordert die lokalen politischen Institutionen auf, mit einem höheren Anspruch aktiv zu werden und belegt die Notwendigkeit für ein solches Vorgehen – der Entwurf des Klimaschutzgesetzes der Umweltsenatorin Lompscher greift das jedoch bislang nicht auf.

Beitrag „Ein grüner New Deal für energieeffizientes Wohnen – die Rolle der Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“ von Reinhard Bütikofer * Darstellung der Richtlinie und ihrer Wirkung aus Sicht der EU-Kommission * TAZ, 4.3.2010: “Lompscher schont Vermieter” * Tagesspiegel, 5.3.2010: ”Kritikern ist das neue Klimaschutzgesetz zu lau” * Pressemitteilung Fraktion Bündnis 90/ Grüne Berlin, 4.3.2010: “Lompscher schafft das erste klimaschutzfreie Klimaschutzgesetz”

Der Ausstieg aus der uneffizienten und kostspieligen Förderung des sozialen Wohnungsbaus in der bisherigen Form wurde nicht wirklich angefeindet – so wenig Effekt schien die Förderung zu haben, dass die Begünstigten scheinbar darauf verzichten konnten. Wirklich?

Bis zu 32% mehr im Fanny-Hensel-Kiez

Im Kreuzberger Fanny-Hensel-Kiez hat das Ende der Förderung nunmehr die Wirkungsweise schonungslos klargemacht.  Mietsteigerungen von bis zu 32 %, rückwirkend um mehrere Monate, keine Übergangsregelung, keine Hilfe. Kündigungen. Dabei ist der Fanny-Hensel-Kiez bislang nicht als Mieterhöhungsgebiet aufgefallen. Denn im Gegenteil wurde dem dortigen Eigentümer und Vermieter der Wohnungen vor einigen Jahren nachgewiesen, dass durch Baumängel Schimmel in vielen Wohnungen vorlag. Der Hensel-Kiez wurde daraufhin eine Zeit lang zum “Schimmelkiez”.

Begleitung, Alternativen, Übergang? Fehlanzeige!

Die Förderung war uneffizient, ihre Abschaffung  in der damals bestehenden Form richtig. Das Nichtstun des Senats danach, die fehlende Prognose und Begleitung des Auslaufens der Förderung ist aber ein kaum nachvollziehbare politischer “Ansatz”. Die Stadtentwicklungssenatorin Junge-Reyer (SPD) hat dazu mit dem Satz geglänzt: “Für Mietausgleichszahlungen sehe ich keinen Anlass, denn es steht preiswerter Wohnraum zur Verfügung.” Außer umfangreichen Hinweisen zu Umzugshilfen hat ihre Behörde bislang nichts Nennenswertes auf den Weg gebracht (Antworten zu Kleine Anfragen 3,7,8).

“Mieter-Wurzeln” nicht politisch ausblenden

Richtig daran ist, dass der Berliner Wohnungsmarkt als entspannt gilt – noch. Allerdings gilt das nur bei Betrachtung des Wohnungsmarktes als Einheitsmarkt – d.h. Marzahn = Kreuzberg = Zehlendorf. Diese Sichtweise jedoch ist sehr einseitig und betrachtet Wohnungen lediglich als Ware, nicht aber als Ausgangspunkt für das Leben des Mieters, Mittelpunkt seiner Sozialbindungen. Ein Umzug im Kiez ist leichter, als über die Bezirks- oder gar Landesgrenzen hinweg. Am Wohnort hängen mitunter Arbeitsplatz und Kita, Schule und Freundschaften. Vieles ist neu organisierbar. Aber die schlichte Ausblendung dieser sozialen Problematik – erstaunlich.

Senat muss zum Handeln getragen werden

Die Bündnisgrünen haben in Bezirk und Land Übergangsregelungen beantragt, und  überdies den Senat aufgefordert, aktiv zu werden. Wesentliche Hintergrundinformationen zu den Vorgängen im Fanny-Hensel-Kiez liefert die Kleine Anfrage “Sozialwohnungen Schöneberger Straße” (PDF).

Junge Welt, 1.3.2010 “Seht, wo ihr bleibt” mit Hintergründen * Berliner Zeitung, 4.3.2010: “Unsozialer Wohnungsbau” * RBB: Debatte im Abgeordnetenhaus (ca. 1/3 der seite runterscrollen) * Morgenpost, 24.2.2010: “28.000 Berlinern droht Umzug wegen Mieterhöhung” * Kieznetz: 16.32006: Bewegung im Fanny-Hensel-Kiez – Baumängel wurden nachgewiesen * Berliner Kurier, 19.2.2010: “Schimmelhaus-Mieter verloren ihren letzten Kampf” * BZ, 4.3.2010: ”Förderung weg, erster Mieter zieht aus”

“Wir schreiben das Jahr 2015, Berlin gehört mit 600 Wohnprojekten zur Speerspitze der Referenzen für selbstorganisierte Wohnprojekte in Deutschland. Bereits mehr als 30.000 Menschen leben in Wohnprojekten… Doch Berlin ist noch nicht am Ende der Entwicklung…die Stadt auf dem Weg die Zahl der Wohnprojekte bis 2030 auf 3.000 zu steigern. Dann werden bis zu 150.000 Menschen – und viele von ihnen in ehemals landeseigenen Wohnungen – selbstbestimmt, gemeinschaftlich und gut vernetzt den demografischen Bedingungen im Alltag begegnen.”

Mit einigen kleinen Kürzungen ist das der vorletzte Absatz des Beitrages “experimentcity – Initiative für eine Kultur der nachhaltigen Stadtentwicklung” von Michael LaFond und Jon Richter. Die beiden Autoren der Initiative experimentcity entwerfen mit ihrem Text ein Bild von genutzten Freiräumen wie der Wagenburg Lohmühle in Treptow, dem Werkpalast in Lichtenberg oder auch dem KuBiz in Weißensee (ein über das bereits in anderen Beiträgen eingeforderte Erbbaupachtrecht realisiertes Projekt). Dabei stellen sie die Initiative experimentcity vor. Der Erhalt der Förderung oder besser noch der Ausbau der Förderprogramms etwa der KfW-Bank würden Rahmenbedingungen immer weiterer Projekte und damit eine Verbesserung der Stadtkultur bedeuten.  Und nur so meinen die Autoren, sei es möglich, Freiräume in der Stadt zu erhalten – und zu nutzen.

Beitrag von Michael LaFond und Jon Richter “experimentcity: Initiative für eine Kultur der nachhaltigen Stadtentwicklung” * Blogeinträge mit Bezug zum Erbbaupachtrecht:  “Gegebene Hilfe weitergeben” sowie “Die Eigentumsfrage – Grundproblem sozialen Wohnungsbaus?”, jeweils mit weiterführenden Beiträgen im Rahmen des Call for Papers für den Mietenkongress.

Wohnungen der HOWOGE in Buch

Der Senat hat die (erste) Reißleine gezogen: Die Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE wurden gekündigt. Nach einem Zwischenbericht von beauftragten Wirtschaftsprüfern wurde bei der Vergabe gleich mehrfach klar rechtswidrig gehandelt – der Zwischenbericht ist bislang nicht auf den Seiten des Senats zu finden. Die Auftragsvergabe gehört zum Verantwortungsbereich der Geschäftsführung.

Der Zwischenbericht bestätigte nur, was ohnehin schon bekannt war – die Vergabepraxis bei der Howoge ist unzureichend – die personellen Veränderungen waren danach zu erwarten. Offen ist, wie die SPD mit ihrem Abgeordneten Ralf Hillenberg umgeht. Bürgermeister Wowereit und Partei- wie Fraktionschef Müller legten dem SPD-Mann die Überprüfung seines Handelns nahe – mit der “naheliegenden Konsequenz, das Mandat niederzulegen”.

Neben den personellen Konsequenzen muss die Debatte um die strukturellen Defizite (fehlende oder unzureichende Aufsicht) folgen. Schließlich wurde der Filz rund um die Vergabe erst offenbar, nachdem Mieter wegen krasser Mieterhöhungen von bis zu 200 % Alarm schlugen. Daraufhin kam durch fehlendes Unrechtsbewußtsein der Beteiligten Stück für Stück die details der Auftragsvergabe ans Licht. Genau das fehlende Bewußtsein, rechtswidrig zu handeln, lässt aber klare strukturelle Probleme erkennen.

Andreas Otto, baupolitischer Sprecher der Abgeordnetenhausfraktion, hat am 28.2.2010 einen Zwischenbericht zur HOWOGE-Verfilzung für den Mietenblog gefertigt, getitelt: “HOWOGE trifft Hillenberg“.

Berliner Zeitung, 3.3.2010: “Senat feuert Howoge-Geschäftsführer” * TAZ, 3.3.2010: “Geschäftsführer wegen Bauaffäre gefeuert” * Morgenpost, 3.3.2010: “Nur der erste Schritt” * BZ, 3.3.2010: “Senat feuert Howoge-Chefs” * Tagesspiegel, 3.3.2010: Howoge machte sich ihre eigenen Gesetze * Tagesspiegel, 3.3.2010: “Bei den Bauskandalen führt die SPD knapp” * Neues Deutschland, 3.3.2010: “Rote Karte für Howoge-Manager” * Junge Welt, 4.3.2010 “Hillenberg allein zu Haus”

Fabian Tacke setzt mit seinen Beiträgen zwei Schwerpunkte: Zum Einen stellt er die Frage, wie sich klimaneutrales Wohnen mit fairen Mieten verbinden lässt und zum Zweiten, ob und wie die energetische Gebäudesanierung in den Emissionshandel eingebunden werden kann. Insbesondere der zweite Beitrag “Integration der energetischen Gebäudesanierung in den Emissionshandel!?” bringt ein Konzept auf den Tisch, das neu ist. Der Beitrag beschreibt die Wichtigkeit der energetischen Gebäudesanierung mit ein paar nackten Zahlen: So werden über Gebäude beispielsweise 40 Prozent des Energieverbrauches generiert. Ein effektiver Anreiz zur Gebäudesanierung könnte daher auch über die Einbeziehung in den Emissionshandel erzielt werden.

Beitrag von Fabian Tacke “Integration der energetischen Gebäudesanierung in den Emissionshandel!?” * Beitrag von Fabian Tacke “Können klimaneutrales Wohnen und faire Mieten miteinander verbunden werden?”

Der Beitrag “Nicht eigentums- und renditeorientierte Wohnformen – ein Weg zur sozialen Wertsteigerung der eigenen Lebensumgebung bei langfristig stabilen Wohnkosten” von Irmina Körholz und Dr. Ferdinand Beetstra beschreibt die Vorteile, aber auch die Beschränkungen von Wohnformen, wenn sie durch die Projektgemeinschaft in eigene Hände genommen wird und nicht renditeorietiert, aber selbstbestimmt konzipiert ist. Der Beitrag stellt dabei klar, dass Wohnprojekte nur bei Nutzung aller beschriebenenen Aspekte die Gesamtheit der ökonomischen Vorteile voll ausschöpfen können – allerdings die Übertragung einzelner Gedanken auch auf “normale” Wohnformen möglich ist.

Für die AutorInnen entscheidend bleibt allerdings die offene Frage, ob mit Hilfe öffentlicher und privater Anstrengungen langfristig ein hoher Anteil der Wohnungsbestände für eine kurzfristige maximale Verwertung am Markt nicht zur Verfügung steht – oder nicht. Damit greift der Beitrag wie auch weitere Beiträge etwa zum Zustand der Genossenschaften oder dem (potentiellen) Wirken von Stiftungen zur Beförderung von Wohnprojekten die Marktregulierung im Wohnbereich als einen gestalterischen Schwerpunkt auf.

Neben ökologischen und ökonomischen Punkten fällt der Text auch mit eher selten formulierten Aspekten auf – etwa z.B. dem “Wohnlernen”. Der ganze Text hier.

Beitrag “Nicht eigentums- und renditeorientierte Wohnformen – ein Weg zur sozialen Wertsteigerung der eigenen Lebensumgebung bei langfristig stabilen Wohnkosten”, Irmina Körholz und Dr. Ferdinand Beetstra * Blogeintrag: “Verfall der Genossenschaften?” * Blogeintrag: “Gegebene Hilfen weitergeben”

Bündnis 90/Die Grünen fordern eine solide Sanierung der HOWOGE – Wohnungen in Berlin-Buch und die Aufklärung des Vergabeskandals

von Andreas Otto

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE will ca. 3000 Wohnungen in Berlin-Buch sanieren. Der nördlichste Ortsteil des Bezirks Pankow mit etwa 14.000 Einwohnern ist durch die Plattenbauten aus den 70er und 80er Jahren gekennzeichnet. Die Gesellschaft hat für 70 Millionen Euro diesen Bestand von der ebenfalls landeseigenen GESOBAU übernommen – einer der größten Immobilienverkäufe des Jahres 2009 in Deutschland. Berlin hat über die Grunderwerbssteuer etwa 3 Millionen Euro für die Landeskasse erhalten. Die Häuser in Buch müssen dringend saniert werden. Allerdings möglichst im Einvernehmen mit den Bewohnern. Insbesondere der energetische Zustand ist unzureichend. Die Vermietungsstrategie der GESOBAU setzte in den letzten Jahren auf günstige Mieten zwecks Leerstandsbeseitigung. Dementsprechend traf die HOWOGE bei ihrer Sanierung auf eine nicht allzu zahlungskräftige Mieterschaft. Laut Medienberichten wurden Modernisierungsumlagen zwischen 3,75 bis 4,62 Euro pro Quadratmeter angekündigt und sofort Klagen zur Durchsetzung angedroht – kein mieterfreundliches Vorgehen der landeseigenen Gesellschaft.  Den ganzen Artikel lesen…

“HOWOGE trifft Hillenberg” von Andreas Otto, Mitglied des Abgeordnetenhauses * Eintrag vom 12.2.2010: “Bucher Wirrungen rund um die Howoge ziehen finale Kreise” * Eintrag vom 29.1.2010 “Bucher Wirrungen” * “Man kennt sich eben” – Interview mit Ralf Hillenberg in der Berliner Zeitung * Berliner Zeitung vom 26.2.2010: “Die Stadt als Beute”